Entenda os novos limites para financiar a casa própria com o FGTS e compare juros

Valor máximo do imóvel que pode ser adquirido com uso do saldo do FGTS vai subir de R$ 950 mil para R$ 1,5 milhão para todo o país. Veja as principais mudanças.

O governo anunciou um pacote de mudanças nas regras de financiamento imobiliário que poderão facilitar a compra da casa própria e estimular o crédito habitacional no país. Entre as medidas, está a elevação para até R$ 1,5 milhão do limite do valor dos imóveis que poderão ser adquiridos por trabalhadores com uso do saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Hoje, o limite do valor do imóvel que pode ser financiado pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH) - que permite usar os recursos do FGTS – é de R$ 950 mil em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal. Nos demais estados, R$ 800 mil. A partir de 2019, será de R$ 1,5 milhão em qualquer lugar do país.

As mudanças entrarão em vigor em 1º de janeiro de 2019, mas merecem ser observadas desde já por quem está planejando comprar um imóvel. A notícia é positiva, principalmente, para os consumidores interessados em imóveis mais caros, acima de R$ 1 milhão.

Maior incentivo para financiamentos

O conjunto de mudanças aprovadas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) também prevê maior incentivo para os bancos concederem financiamentos de imóveis de até R$ 500 mil.

Um cálculo vai permitir que bancos que fizerem mais contratos até esse valor possam usar uma fatia maior dos recursos da poupança que obrigatoriamente precisam ser direcionados para o crédito imobiliário para outras linhas de empréstimos, que poderão ter juros maiores.

As medidas chegam em um momento de demanda ainda fraca e, segundo o governo, deverão colocar R$ 80 bilhões em novos empréstimos ao longo dos próximos 6 anos.

Veja abaixo as principais mudanças e o comparativo das condições atuais oferecidas pelos bancos:

Mais possíveis compradores

As mudanças foram bem recebidas pelo mercado e por analistas do setor.

“Quaisquer medidas que facilitem o acesso a imóveis, seja o aumento do crédito, a queda nas taxas de juros ou regras mais amplas para utilizar o FGTS, com certeza fazem com que as pessoas adquiram mais imóveis e, portanto, o mercado se aquece”, afirma o planejador financeiro e diretor da academia Fiduc, Valter Police.

Para o diretor executivo da Associação Nacional de Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel José Ribeiro de Oliveira, a mudança permitirá que uma fatia maior de imóveis seja adquirida com o FGTS e aumentará o universo de potenciais compradores.

"Nas grandes cidades houve valorização dos imóveis e com valores de financiamento baixos se tornava difícil fazer a aquisição", destaca. Eles ressaltam, entretanto, que ainda é cedo para avaliar os impactos das medidas no volume de crédito concedido e nas taxas de juros praticadas pelo mercado.

"Teremos que aguardar qual será o montante, mas de qualquer forma é efetivamente uma boa notícia. Sempre lembrando que com mais recursos entrando e maior oferta de crédito, maior será a redução dos juros", avalia Oliveira.

Imóveis mais baratos

O preço anunciado médio dos imóveis residenciais já caiu 1,31% no primeiro semestre de 2018, segundo a pesquisa FipeZap, em dado que considera a inflação. Segundo o levantamento em 20 locais diferentes, enquanto os valores recuaram 0,1%, a inflação no mesmo período foi de 1,23%.

Em 1 ano, os valores anunciados por quem quer vender uma casa ou apartamento caiu 0,56% (enquanto a inflação no período foi de 2,75%, considerando a inflação esperada para o período de acordo com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo, o IPC-A).

Preço médio anunciado - imóveis residenciais

em R$

Fonte: FipeZap

Juros menores no último ano

Segundo dados do Banco Central, as taxas de juros médias de mercado para financiamento imobiliário caíram de 13,3% ao ano, em junho de 2017, para 10,1% em junho deste ano. Em dezembro de 2016, estavam em 15,4%.

Nas linhas do Sistema Financeiro Habitacional (SFH), principal referência do mercado, a taxa média está em torno de 9%.

Vale lembrar que as taxas anunciadas pelos bancos são as mínimas, e que para conseguir juors mais baixos, o tomador precisa quase sempre aceitar uma série de condições, sobretudo maior relacionamento com a instituição financeira.

O nível e tempo de relacionamento com o banco, valor do imóvel, bem como o perfil e renda do consumidor também costumam influenciar diretamente os juros cobrados pelos bancos.

Além da taxa de juros, devem ser considerados também na hora da escolha do financiamento os seguros obrigatórios, o sistema de amortização utilizado (SAC ou Tabela Price), além do pacote de serviços exigidos pelo banco para garantir a taxa ofertada.

Comparativo de juros para financiamento de imóvel residencial

Nos financiamentos pelo SFH, os juros são limitados a 12%, com atualização do saldo devedor pela Taxa Referencial (TR).

A linha Pró-Cotista oferece taxas de juros a partir de 7,85% e só é operada pela Caixa Econômica e Banco do Brasil. É a que cobra os menores juros para quem não se enquadra nas regras do programa Minha Casa, Minha Vida, mas o valor disponibilizado é mais limitado.

Na Caixa, por exemplo, o limite já esgotou para imóveis usados e só continua disponível para imóveis novos.

Já o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) não possui regulamentação das condições de financiamento e suas linhas costumam ser direcionadas para imóveis mais caros e solicitadas por compradores que não conseguem se enquadrar nas regras do SFH e utilizar recursos do FGTS.

Para utilizar o saldo do FGTS no contrato de financiamento, é necessário comprovar, no mínimo, 36 meses de trabalho sob o regime do Fundo (não necessariamente consecutivos) ou saldo em conta vinculada de, no mínimo, 10% do valor da avaliação do imóvel.

Quem quiser usar seu saldo não pode já ser dono de um imóvel no município (ou região metropolitana) onde mora ou onde trabalha, nem ser detentor de financiamento no SFH em qualquer parte do país, tanto para imóvel novo e usado.

Taxa média de juros para financiamento imobiliário

Em % ao ano

Desde abril, quando a Caixa anunciou sua última redução nos juros do crédito imobiliário, as taxas passaram a ficar bem próximas nos principais bancos do país e, desde maio, seguem no mesmo patamar.

O realinhamento de taxas acontece em meio a um cenário de relativo reaquecimento do mercado imobiliário, com maior número de lançamentos e com os bancos reforçando o foco no crédito imobiliário e nos empréstimos para pessoas físicas como forma de compensar a contínua fraqueza na demanda das empresas por novos recursos para investimentos.

Apesar da melhora do setor, a procura por financiamentos continua fraca e, antes do anúncio das novas medidas, a avaliação era de que havia uma "sobra" de até R$ 100 bilhões em recursos da poupança disponíveis para o crédito imobiliário.

Demanda ainda fraca

No acumulado no 1º semestre, os financiamentos de imóveis com recursos da poupança avançaram 23% na comparação com a mesma etapa de 2017, alcançando R$ 25,3 bilhões, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Em número de unidades, foram financiados 98,8 mil imóveis nos seis primeiros meses deste ano com recursos da caderneta, alta de 19,8%, na comparação anual.

Crédito imobiliário no país

Volume contratado para compra da casa própria em linhas com recursos da poupança, em R$ bilhões

Diante dos sinais de maior procura por crédito imobiliário e com a perspectiva de maior entrada líquida de recursos da poupança, a Abecip avalia que sua previsão de alta de 10% neste ano pode ser superada, chegando a atingir até 16%.

Confirmada a tendência, será a primeira alta após 3 anos seguidos de queda. Após ter atingido o pico de R$ 113 bilhões em 2014, o volume de empréstimos pelo SBPE caiu fortemente desde então, até atingir R$ 43 bilhões no ano passado, o menor nível em uma década.

* Com colaboração de Taís Laporta e Karina Trevizan

Fonte: G1

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Jacarepaguá, Um Bairro Crescente!

Jacarepaguá fica na Zona Oeste do Rio de Janeiro e abrange parte dos maciços da Tijuca e da Pedra Branca. Hoje, corresponde à área periférica da antiga região da Grande Jacarepaguá, após a criação dos bairros do Tanque, Taquara, Pechincha, Praça Seca, Freguesia, Anil, Gardênia Azul, Cidade de Deus e Curicica. Em tupi, o yacaré-upá-quásignifica “vale dos jacarés” ou “lagoa rasa dos jacarés”.

Com aproximadamente 158 mil habitantes, de acordo com o Censo 2010, é o quinto bairro mais populoso do Rio, ficando atrás apenas de Campo Grande (328,3 mil), Bangu (243,1 mil), Santa Cruz (217,3 mil) e Realengo (180,1 mil). Segundo dados da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), a Zona Oeste é a que mais cresceu na última década: 68,5% das unidades habitacionais lançadas na cidade entre 2005 e 2010 estavam concentradas na Barra da Tijuca, Jacarepaguá, Recreio e Campo Grande.

A origem e as separações

A história do bairro começou em 1594, quando o governador Salvador Correia de Sá doou a região como sesmaria aos filhos Martin e Gonçalo Correia de Sá. Em 1661, foi criada a Freguesia de Nossa Senhora de Loreto e Santo Antônio de Jacarepaguá, que teve como sede inicial a capela construída pelo padre Manoel de Araújo – hoje, Igreja Matriz de Nossa Senhora do Loreto.

Ao longo dos anos, diversos colonizadores se estabeleceram nas terras que, no decorrer do século XVIII, ficaram conhecidas como a Planície dos Onze Engenhos, pela intensa produção açucareira. No século XIX, a produção de café dominou a região, aproveitando o solo fértil dos antigos engenhos. Jacarepaguá possuía cinco pequenos núcleos rurais: o do Engenho de Fora, do Pechincha, do Tanque, da Taquara e da Freguesia. Lentamente, os quatro últimos se desenvolveram e se tornaram bairros independentes nos anos 1980. Na década de 1960, foi construído o Conjunto Habitacional da Cidade de Deus. Posteriormente, a área se transformou em bairro e na XXXIV Região Administrativa, sendo separada de Jacarepaguá.

Durante os anos 1920, o prefeito Prado Junior modernizou a Estrada de Jacarepaguá. Trinta anos depois, a construção da Estrada Grajaú-Jacarepaguá (atual Menezes Cortes) facilitou o acesso à Zona Norte e ao Centro. Em 1997, foi inaugurada outra importante via do bairro, a Linha Amarela, interligando a região à Avenida Brasil.

Personalidades, lazer e cultura

A história da região de Jacarepaguá está ligada a personalidades importantes da cidade, como Francisco Manuel da Silva, autor do Hino Nacional. O jornalista, político e escritor Geremário Dantas também foi morador do local e deu nome à antiga Estrada da Freguesia. Francisco Pinto da Fonseca Teles ficou conhecido como Barão da Taquara, porque administrava extensas terras desde 1864 e era considerado o “patriarca” do bairro, pelas diversas obras que realizou.

Segundo dados da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), 70%  das unidades habitacionais lançadas na cidade nos últimos dez anos estão na região.

Por isso são muitas as ofertas de casas e apartamentos em Jacarepaguá, especialmente nas avenidas Embaixador Abelardo Bueno e Salvador Allende, e nas estradas Arroio Pavuna e Coronel Pedro Correia. A população de 157.326 tem renda média de R$ 1.351, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), e o bairro é o quinto mais populoso da cidade.

Além das muitas construções residenciais, o Parque Olímpico é a maior obra da região. No terreno de 1,18 milhão de metros quadrados serão disputadas 16 modalidades olímpicas e 10 paralímpicas durante os Jogos Olímpicos e Paralímpicos de 2016. Segundo a Prefeitura do Rio, as instalações vão virar escolas e espaços de lazer no futuro.

O comércio de rua de Jacarepaguá é forte, principalmente na Estrada dos Bandeirantes e Estrada dos Três Rios. Quando se fala de cultura e diversão, os moradores têm à disposição o Espaço Cultural da Escola Sesc de Ensino Médio, que oferece sessões de cinema, apresentações musicais e teatrais. São muitos os shoppings e centros de compras, como o Shopping Metropolitano, também com salas de cinema, e o Rio 2 Shopping. Entre as inúmeras escolas públicas e privadas estão a Escola Sesc do Ensino Médio e o Colégio Marista São José. A oferta de cursos de línguas também é grande.

Alguns importantes hospitais da cidade estão instalados em Jacarepaguá, como o Centro Internacional Sarah de Neurorreabilitaçao e Neurociência, o Hospital e Maternidade Perinatal e o Hospital Federal Cardoso Fontes.

O transporte de ônibus atende bem a região. As linhas comuns que passam nas principais vias dão acesso a outros bairros da zona oeste e à zona norte. Os ônibus da chamada Trasncarioca levam moradores da região até à Ilha do Governador, onde está o Aeroporto Internacional do Rio de Janeiro.

Fontes: Revista ZAP e MultRio

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